抵押贷款评估是评估行业的主要业务之一，也是各国发展历史最为悠久的评估业务，在传统经济社会中已经得到了长足发展。在现代经济中，随着资本市场的迅速发展，抵押、质押贷款为目的的评估业务在各国正发挥着越来越重要的作用。1991年国务院颁布的9l号令《国有资产评估管理办法》中，第一次以行政法规的形式明确提出占有单位在进行资产抵押及其他担保时，可以进行资产评估。十多年来，抵押贷款评估业务在我国得到了迅速发展，不仅成为我国评估行业主要的业务之一，对促进企业融资、保护金融机构信贷资产安全和维护金融市场的健康发展也发挥了重要作用。
由于种种原因。我国金融领域的资产评估也存在着一些较为严重的问题，不仅对我国金融秩序和金融资产安全构成了严重威胁,同时也极大地损害了我国评估行业的形象。近年来新闻媒体对此也多次曝光，引起了政府部门和社会公众的广泛关注。在关注这些不规范评估行为的同时。我们应当清醒地认识到这些问题的存在是有其多方面原因的。其中既有评估行业自身的原因，也有金融机构和贷款企业的问题。从评估行业的角度出发，这些问题主要表现为在不动产抵押贷款评估业务中，部分估价人员职业道德低下，刻意迎合客户需要，提供不实评估报告，甚至与企业银行串通进行虚假评估。一些部门对抵押贷款评估业务进行指定、垄断的做法也不利于公开公平市场环境的形成。另一方面，我国金融评估管理体制不够健全，各大金融机构在信贷审批中的评估管理环节也存在制度缺陷，对抵押贷款评估业务缺少必要的监督和内部审核控制制度。各大银行以及银行内部不同分支机构之间在评估机构委托、评估报告审核和使用等方面存在很大不同，客观上为抵押贷款评估环节出现的问题埋下了伏笔。因此，治理抵押贷款评估中出现的问题需要多管齐下，金融监管部门、评估行业监管部门、各大金融机构以及评估行业应当联合起来共同着手推动这一问题的解决。
他山之石,可以攻玉，国外评估行业和金融评估监管体制的作法可以为建立我国金融评估管理体制提供必要的经验。美国在20世纪30年代初放松了对金融机构的监管，大量金融机构在没有建立之必要的审核监督机制的情况下盲目开展抵押贷款业务，从80年代中期开始出现了由房地产泡沫诱发的金融危机。导致400余家金融机构破产，最终给联邦储备基金造成1000多亿美元的损失，事后美国国会成立专门委员会就此进行调查，并于1986年9月形成了题为《评估问题对不动产抵押贷款、抵押保险和二级市场投资的影响》的调查报告。该报告认为抵押资产的过高评估也是促成金融危机的原因之一。在综合分析金融业存在问题的基础上，美国国会于1989年制定了《金融机构改革、复原和实施法》（FIRREA），对金融行业进行全面整顿。鉴于金融评估领域存在的问题，该法令对美国评估行业管理也进行了改革，引进了国会监督、政府注册管理、评估行业协会制定准则、金融监管部门建立评估审核规则等内容，从而掀开了美国金融行业和评估行业管理新的一页。FIRREA法由于从金融机构监管和评估行业监管等角度进行了综合性改革，收到了良好的效果，极大地稳定了美国金融市场，遏制了金融评估领域原先存在的不规范做法，并在很大程度上恢复了评估行业的声誉。
十多年来，美国金融领域发生了较大变化，为系统考察FIRREA法的效果以及当前存在的问题，美国参议院银行、住房和城市事务委员会要求美国审计署进行相应的调查工作，重点对1989年FIRREA法所建立的抵押业务评估监管体制的效力进行评价。2003年5月13日，美国审计署（GAO）向美国参议院银行、住房和城市事务委员会负责人保罗.萨班斯（Paul S. Sarbannes）提交了一份名为《监管计划：加强对不动产评估业监督的机会》的报告（Regulatory Programs Opportunities to Enhance Oversight of the Real Estate Appraisal Industy）。该报告分别对美国国会，州政府监管部门、联邦金融监管机构（美联储等5个机构）等负有评估监管职能的部门的角色进行了评价，并从这些部门和FannieMae、FreddieMac两大政府发起企业（Government Sponsored Enterprise）、美国评估促进会及美国评估师协会等相关评估协会的角度，对FIRREA法实施十多年来的监管状况、监管机构结构设置、存在问题以及《美国专业评估执业统一准则》等进行了分析，对未来监管体制提出了改革建议。这份报告在美国金融管理领域和评估界引起了很大反响，评估行业协会、评估公司、金融监管部门、金融机构，州政府等都做出了不同的反应，相信在未来几年内美国金融评估领域将会围绕这一报告继续进行讨论和改革。
1999年我在对美国评估业进行考察时，惊讶地发现在美国这个传统上将中介行业作为自由职业的国家，竟然在联邦和州政府两个层次建立了金融资产评估管理体制。其原因就是因为80年代美国评估行业存在严重的问题，比如缺乏统一的评估师资格标准和评估准则，因此政府认为有必要从维护公共利益的角度出发对评估行业进行必要的管理。我在考察期间专门与美国金融评估监管体制所涉及的几个主要部门负责人进行了交流，包括美国国会评估分会、评估促进会等。他们在系统介绍美国金融评估监管体制的同时，也向我指出了存在的一些问题，如评估分会权力受限成为“无牙的老虎”，无法切实履行法律赋予的职能等，这些意见在此次美国审计总署的报告中都得到了系统的反映。应当说虽然该报告仅仅是供美国国会在调整美国金融评估领域管理体制时参考使用，但报告中评估相关部门的观点（包括相互之间的批评），特别是报告附件中详实的背景情况分析对我们进一步研究美国评估业状况和改革方向具有重要价值，同时将对我国评估行业监管体制的改革提供重要参考,对于全面认识抵押贷款评估的重要性，并建立与我国国情相适应的金融评估管理体制也具有重要的参考意义。
中国资产评估协会长期以来十分重视研究国外评估行业的理论研究成果和发展动态，特别是对美国评估行业进行了系统研究，不仅翻译出版了美国评估准则，还同美国评估行业各相关部门保持着密切的合作和学术联系。此次又适时地获得了美国审计总署提交国会的报告，并主动与美国审计总署进行联系和沟通，获得其许可对报告进行全文翻译，再次为评估行业和金融监管部门提供了大量有价值的信息。这种作风值得称赞，希望能够继续坚持下去，也希望我国评估行业的执业者、理论研究者和管理者都能静下心来认真做些实事，切实促进我国评估理论研究，管理理体制和评估业务的创新，为评估行业的发展营造一个良好的空间，进一步发挥评估行业在社会主义市场经济体制建设中应有的作用。
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